Was ändert sich wirklich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Was ändert sich wirklich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit rund 57,7 Prozent Ja-Stimmen entschieden, das System der Wohneigentumsbesteuerung umfassend zu reformieren. Damit wurde die Abschaffung des sogenannten Eigennutzungswerts («Eigenmietwert») beschlossen, ein massiver Einschnitt bei der steuerlichen Behandlung von selbstbewohntem Wohneigentum.

Für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer ergeben sich daraus mehrere Fragen: Welche konkreten Änderungen stehen jetzt an? Was ist bereits vollkommen klar, was erst noch zu klären? Welche ersten Schritte gilt es zu unternehmen? Und nicht zuletzt: Ist das alles tatsächlich nur positiv?

Ausgangslage und Abstimmungsergebnis

Der Eigenmietwert bezeichnet jenen fiktiven Mietwert, den eine selbstgenutzte Immobilie im Steuerwert erhalten hat. Er wurde bei der Einkommenssteuer als Ertrag angesetzt, obschon keine tatsächliche Miete eingenommen wird. Im Gegenzug durften Schuldzinsen und Unterhaltsaufwendungen inklusive energiesparenden Massnahmen steuerlich abgesetzt werden.

Dieses System war seit Jahrzehnten umstritten: Eigentümerinnen und Eigentümer fühlten sich wegen der Besteuerung des Eigenmietwerts ungerecht behandelt, Mietende wegen der vielen Abzugsmöglichlichkeiten nur für Eigentümerinnen und Eigentümer.

Mit der Abstimmung beginnt eine neue Zeitrechnung: Der Eigenmietwert fällt, dafür werden die Abzüge bei Schuldzinsen und Unterhalt massiv eingeschränkt. Gleichzeitig wurde die Verfassungsgrundlage geschaffen, damit Kantone künftig eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben dürfen.

Was definitiv kommen wird

• Der Eigenmietwert bei selbstbewohntem Wohneigentum wird aufgehoben. Damit entfällt zukünftig für Eigenheimbewohnerinnen und -bewohner der steuerpflichtige theoretische «Ertrag», der bisher aus der Eigennutzung resultierte.
• Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt die Besteuerung von Mieterträgen bestehen. Hier ändert sich nichts Wesentliches bei der Ertragsseite.
• Der Schuldzinsenabzug bei selbstbewohntem Wohneigentum wird wegfallen: Künftig können Sie die Hypothekar- und Fremdkapitalzinsen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, grundsätzlich nicht mehr bei der Einkommenssteuer abziehen.
• Wichtige Ausnahme: Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, darf für zehn Jahre einen beschränkten Schuldzinsabzug vornehmen (im ersten Jahr maximal 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für Ledige, danach pro Jahr jeweils 10% weniger). Der Ersterwerb von Wohneigentum wird damit merklich attraktiver.
• Der generelle Abzug von Unterhaltskosten entfällt. Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sind bei der Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig, Kantone können entsprechende Abzüge bis längstens 2050 weiterführen.
• Kantone erhalten die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen zu erheben, um die ausbleibenden Einnahmen durch die Steuer auf den Eigenmietwert zu kompensieren. Diese neuen Instrumente müssen noch ausgearbeitet werden und sind natürlich nur für Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitliegenschaften wie beispielsweise Ferienwohnungen relevant.

Was noch zu klären bleibt

Die Reform tritt nicht sofort in Kraft: Der genaue Zeitpunkt wird vom Bund festgelegt, aktuell wird mit einer Einführung frühestens für die Steuerperiode 2028 gerechnet. Bis dahin gelten weiterhin die bisherigen Regeln. Auch auf kantonaler Ebene sind noch Gesetzgebungen nötig: Jeder Kanton muss seine Umsetzung (z. B. Objektsteuer auf Zweitliegenschaften, Übergangsbestimmungen für Schuldzinsenabzug) noch regeln. Ebenso fehlen noch konkrete Umsetzungsvorschriften zur anteilsmässigen Begrenzung des Schuldzinsenabzugs bei gemischten Immobilienportfolios (Teilmiete, Anteil Selbstnutzung vs. Vermietung). Es gilt also noch, kantonale Weisungen und Ausführungsgesetze abzuwarten.

Sind die Auswirkungen für Eigentümerinnen und Eigentümer nur positiv?

Nein, die Situation ist differenzierter zu betrachten. Einerseits profitieren viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer von der Abschaffung des Eigenmietwerts: kein fiktiver Ertrag mehr, weniger steuerliche Belastung im klassischen Sinne. Andererseits entstehen neue Belastungen oder zumindest Unsicherheiten. Der Wegfall des Schuldzinsenabzugs trifft insbesondere Eigentümer, die stark fremdfinanziert sind. Gleichzeitig kann die Abschaffung des Unterhaltsabzugs die Investitionsfreude bremsen, etwa wenn energetische Renovationen weniger steuerlich geltend gemacht werden können.

Wer ein hohes Darlehen hat und regelmässig grosse Unterhalts- oder Sanierungsaufwendungen hatte, könnte je nach kantonaler Regelung netto schlechter dastehen. Zudem können Zweitliegenschaften künftig stärker besteuert werden. Kurzum: Der individuelle Effekt hängt stark ab von Hypothekarhöhe, Vermögensstruktur, Renovierungsbedarf und kantonaler Umsetzung.

Erste Schritte, die Sie jetzt angehen sollten

1. Analyse Ihrer Finanzierung
Überprüfen Sie Ihre Hypothek(en) und die Fremdkapitalstruktur: Wie hoch sind Sie verschuldet? Wie viele Schuldzinsen haben Sie steuerlich derzeit berücksichtigt? Es empfiehlt sich abzuklären, ob eine Amortisation der Hypothek oder eine Rückzahlung der PK Gelder von Vorteil wäre.

2. Überprüfung von Investitions- und Unterhaltsplänen
Falls grössere Renovationen oder energetische Massnahmen anstehen: Prüfen Sie, ob sich ein Vorziehen dieser Massnahmen vor Inkrafttreten der Reform lohnen könnte, beispielsweise wenn kantonale Übergangsregelungen Abzüge erlauben.

3. Beobachtung der kantonalen Gesetzgebung
Informieren Sie sich bei Ihrer kantonale Steuerbehörde oder der Steuerberatung: Wann wird das neue System im Kanton konkret umgesetzt? Gibt es Übergangsfristen oder spezielle Regelungen? Diese Informationen helfen Ihnen, den besten Zeitpunkt für Entscheidungen zu bestimmen.

4. Vermietete oder gemischt genutzte Liegenschaften prüfen
Falls Sie Liegenschaften besitzen, die teils selbstbewohnt, teils vermietet sind, lohnt sich eine genaue Prüfung der künftig möglichen Objektsteuer und Schuldzinsenabzüge. Gleiches gilt für Zweitliegenschaften.

5. Steuerberatung einholen
Aufgrund der Vielschichtigkeit, der kantonalen Unterschiede und der Übergangsregelungen ist es ratsam, frühzeitig mit einem Steuerexperten die persönliche Situation durchzuspielen. Damit vermeiden Sie böse Überraschungen und können gezielt planen.

Übergangszeit nutzen, um langfristig zu planen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen entscheidenden Wendepunkt in der Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz. Ein Schritt, der für viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer Erleichterung, zugleich aber neue strukturelle Herausforderungen und Unsicherheiten mit sich bringt. Für Sie als Hauseigentümerin oder Hauseigentümer heisst das: nicht einfach abwarten, sondern aktiv werden. Nutzen Sie die verbleibende Übergangszeit, analysieren Sie Ihre Finanz- und Steuerlage, setzen Sie Prioritäten bei Investitionen und holen Sie professionelle Beratung ein. Dann können Sie die Reform nicht nur passiv hinnehmen, sondern im Sinne Ihrer persönlichen Vermögensstrategie optimal gestalten.

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