Der gemeinsame Schritt ins Eigenheim ist für viele Paare ein Höhepunkt. Man sucht zusammen, finanziert zusammen, zieht zusammen ein. Doch zwischen der Vorfreude auf die erste eigene Küche und dem Gang zum Notariat liegen Entscheidungen, die das Paar besser früher als später trifft.
Wer welchen Anteil hält, wer wofür haftet, was bei einer Trennung oder im Todesfall gilt: Diese Fragen wirken im Glücksmoment unromantisch. Sie sind es nicht. Sie sind der Beweis, dass beide den Kauf und die Beziehung ernst nehmen.
Für Paare hängt viel am Zivilstand ab: Verheiratete und unverheiratete Paare bewegen sich beim Eigenheimkauf in unterschiedlichen rechtlichen Rahmen, vom Eigentumseintrag über die Vorsorge bis zum Erbrecht. Wer das früh versteht, vermeidet teure Überraschungen.
Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten Stellschrauben:
- Warum der Zivilstand den Rahmen setzt.
- Welche Eigentumsform zu welcher Situation passt.
- Wie ungleiche Eigenmittel sauber dokumentiert werden.
- Wie Vorsorgegelder sinnvoll eingesetzt und Risiken abgesichert werden.
- Wie Sie den Ernstfall regeln, bevor er eintritt.
- Was die neue Individualbesteuerung für Paare mit Wohneigentum bedeutet.
Verheiratet oder im Konkubinat: der Zivilstand setzt den Rahmen
Ein verheiratetes Paar ist rechtlich abgesichert. Wird nichts anderes vereinbart, gilt automatisch der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Es besteht auch die Möglichkeit, in einem Ehevertrag eine Gütertrennung oder eine vollständige Gütergemeinschaft zu vereinbaren. Davon ungeachtet erbt bei einem Todesfall die überlebende Person von Gesetzes wegen. Beim Vorbezug von Vorsorgegeldern für den Hauskauf braucht es die Zustimmung der Partnerin oder des Partners.
Im Konkubinat fehlt dieses Sicherheitsnetz. Unverheiratete Paare sind rechtlich betrachtet zwei Einzelpersonen, die zufällig dasselbe Haus kaufen. Es gibt keinen automatischen Erbanspruch, keinen güterrechtlichen Ausgleich, keinen gesetzlichen Schutz der gemeinsamen Wohnung. Was zählt, ist allein das, was im Grundbuch steht und was vertraglich vereinbart wurde. Genau deshalb müssen unverheiratete Paare aktiver regeln als verheiratete.
Die Eigentumsform: drei Wege, ein Grundbucheintrag
Beim Kauf zu zweit kommen drei Eigentumsformen infrage. Die Wahl bestimmt, wem die Immobilie gehört und wer über sie entscheidet.
Alleineigentum: Eine Person steht im Grundbuch. Das ist sinnvoll, wenn nur eine Seite die Eigenmittel einbringt. Die andere Person hat dann allerdings kein Eigentumsrecht an der Liegenschaft, auch wenn sie mitwohnt und laufende Kosten mitbezahlt.
Miteigentum ist die häufigste Form für Paare, die gemeinsam finanzieren. Beide stehen mit einer festgelegten Quote im Grundbuch, beispielsweise zu 60 und 40 Prozent. Diese Quote bildet die finanzielle Beteiligung ab und lässt sich dokumentieren. Jede Person kann grundsätzlich über ihren eigenen Anteil verfügen. Wichtig: Miteigentum ist Voraussetzung dafür, dass beide Personen Gelder aus Pensionskasse und Säule 3a einbringen können.
Gesamteigentum bedeutet, dass die Liegenschaft beiden gemeinsam und ungeteilt gehört, unabhängig vom eingebrachten Kapital. Entscheidungen sind nur gemeinsam möglich. Hier ist der Zivilstand entscheidend: Für einen Vorbezug aus Pensionskasse und Säule 3a ist Gesamteigentum nur zugelassen, wenn es zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern besteht. Unverheiratete Paare können Gesamteigentum rechtlich nur als «einfache Gesellschaft» halten, und dort ist ein Vorbezug von Vorsorgegeldern nicht möglich. Wer als Konkubinatspaar Pensionskasse oder Säule 3a einsetzen will, kommt deshalb um das Miteigentum kaum herum.
Welche Form passt, hängt von der konkreten Situation ab. Es lohnt sich, das vor dem Notariatstermin mit einer Fachperson zu klären, denn die Wahl ist später nur mit Aufwand zu ändern. Und sie gewinnt zusätzlich an Gewicht: Mit der neuen Individualbesteuerung wird der Grundbucheintrag auch steuerlich zur zentralen Grösse.
Eigenmittel und Finanzierung: ungleiche Beiträge sauber dokumentieren
Selten bringen beide Seiten gleich viel mit. Eine Person hat länger gespart, eine Erbschaft erhalten oder mehr in der Säule 3a. Das ist kein Problem, solange es korrekt festgehalten wird. Beim Miteigentum lässt sich die Quote an den tatsächlichen Beiträgen ausrichten. So ist schwarz auf weiss dokumentiert, wer wie viel investiert hat. Ohne diese Dokumentation wird es bei einer späteren Trennung schwierig, die Beiträge nachzuvollziehen.
Ein Punkt überrascht viele Paare: Bei der Hypothek haften in der Regel beide solidarisch. Die meisten Banken erwarten, dass beide Namen im Kreditvertrag stehen und beide mit Einkommen und Vermögen für die gesamte Schuld einstehen, unabhängig davon, ob jemand 70 oder 30 Prozent der Eigenmittel beigesteuert hat. Solidarische Haftung heisst: Die Bank kann die volle Summe von einer einzigen Person fordern. Das sollte beiden bewusst sein, bevor sie unterschreiben.
Als Faustregel gilt: rund 20 Prozent Eigenmittel, davon mindestens die Hälfte aus «harten» Mitteln wie Erspartem oder Säule 3a. Und die laufenden Wohnkosten, also Zins, Amortisation und Unterhalt, sollten etwa einen Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Diese Werte sind Richtgrössen der Banken und können im Einzelfall abweichen.
Vorsorge clever einsetzen und Risiken absichern
Pensionskasse und Säule 3a sind ein häufiger Baustein der Finanzierung. Zwei Wege stehen offen. Beim Vorbezug wird das Geld ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt. Das senkt die Hypothek und die Zinskosten, schmälert aber das Altersguthaben, und es fällt eine Kapitalleistungssteuer an. Bei der Verpfändung bleibt das Vorsorgekapital bestehen und dient der Bank als Sicherheit. Das Altersguthaben bleibt erhalten, dafür ist die Hypothek höher.
Wer Vorsorgegeld einsetzt, sollte die Lücke mitdenken, die bei Invalidität oder Tod entsteht, denn die Leistungen fallen dann tiefer aus. Eine Risikoversicherung für Tod und Invalidität kann diese Lücke schliessen. Gerade für unverheiratete Paare ist das wichtig, weil sie über die staatliche Vorsorge schlechter abgesichert sind als Ehepaare.
Den Ernstfall regeln, bevor er eintritt
Niemand kauft ein Eigenheim mit dem Gedanken an Trennung oder Tod. Trotzdem gehören beide Fälle auf den Tisch, gerade weil das Eigenheim für die meisten der grösste gemeinsame Vermögenswert ist.
Für unverheiratete Paare ist der Konkubinatsvertrag das zentrale Instrument. Darin lässt sich festhalten, wer welche Beiträge leistet, wie Unterhalt und Kosten aufgeteilt werden und was im Trennungsfall mit der Immobilie geschieht: Wer darf wohnen bleiben, wer kann den Anteil der anderen Person übernehmen, zu welchen Bedingungen.
Der Todesfall verlangt besondere Aufmerksamkeit. Konkubinatspartnerinnen und Konkubinatspartner haben keinen gesetzlichen Erbanspruch. Ohne Vorkehrung steht die überlebende Person im schlechtesten Fall ohne Anteil am gemeinsamen Zuhause da. Absichern lässt sich das über ein Testament oder, sicherer, einen Erbvertrag. Auch eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht kann der überlebenden Person das Verbleiben im Eigenheim sichern. Das revidierte Erbrecht, das seit 1. Januar 2023 gilt, hat den Spielraum dafür vergrössert.
Ein Kostenpunkt wird gern übersehen: die Erbschaftssteuer. Sie ist kantonal geregelt und fällt für unverheiratete Paare je nach Kanton sehr hoch aus. Wer hier nicht plant, hinterlässt der Partnerin oder dem Partner unter Umständen eine erhebliche Steuerrechnung. Für die verbindliche Ausgestaltung von Testament, Erbvertrag und Begünstigung führt der Weg über eine Notarin, einen Notar oder eine Fachperson im Erbrecht.
Die Individualbesteuerung: der Grundbucheintrag wird zur Steuerfrage
Am 8. März 2026 hat die Schweizer Stimmbevölkerung das Bundesgesetz über die Individualbesteuerung mit 54,2 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Künftig wird jede erwachsene Person einzeln besteuert, unabhängig vom Zivilstand. Auch Ehepaare reichen dann zwei separate Steuererklärungen ein. Das Gesetz tritt spätestens 2032 in Kraft; der Bundesrat kann ein früheres Datum bestimmen.
Für Paare mit Wohneigentum ist eine Regel zentral: Vermögenswerte werden künftig nach den effektiven Eigentumsverhältnissen besteuert. Bei Liegenschaften zählt der Eintrag im Grundbuch. Hypothekarzinsen werden der Person zugerechnet, die rechtlich Schuldnerin ist. Die Eigentumsform und die Quote, die ein Paar heute beim Kauf festlegt, entscheiden damit künftig mit, wer was versteuert und wer was abziehen kann.
Sind diese Punkte nur für Unverheiratete relevant?
Nein. Vieles trifft beide Gruppen, von der Wahl der Eigentumsform über die Finanzierung bis zur Vorsorge. Unverheiratete Paare müssen jedoch mehr aktiv vereinbaren, weil ihnen das gesetzliche Sicherheitsnetz fehlt. Verheiratete Paare sind in einigen Punkten von Gesetzes wegen abgesichert, profitieren aber ebenfalls davon, Eigentum und Vorsorge bewusst zu gestalten. Spätestens mit der Individualbesteuerung gilt das für beide gleichermassen. In jedem Fall gilt: Die wenigen Stunden, die Sie heute in klare Regelungen investieren, ersparen Ihnen später viel.
Hinweis in eigener Sache
Dieser Beitrag liefert Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Ausgestaltung von Verträgen, Eigentumsform und Nachlass ziehen Sie eine Notarin, einen Notar oder eine Fachperson bei.
Wie RE/MAX Sie beim gemeinsamen Eigenheimkauf unterstützen kann
Der Kauf einer Immobilie zu zweit ist eine der grössten Entscheidungen des Lebens, finanziell wie emotional. RE/MAX begleitet Sie auf diesem Weg mit Erfahrung, Marktkenntnis und echter Leidenschaft fürs Wohnen. Wir helfen Ihnen, Chancen zu erkennen, Stolperfallen zu vermeiden und den Traum vom gemeinsamen Eigenheim mit gutem Gefühl zu realisieren. Für die rechtlichen und steuerlichen Detailfragen vermitteln wir Ihnen gern den Kontakt zu den passenden Fachleuten. Schritt für Schritt und Seite an Seite.